Le blog Rue des boulangers

Démarches avant travaux

Démarches avant travaux

Agencer son point de vente

Vous êtes locataire et vous devez faire des travaux... qu'est ce qui est pris en charge et par qui ?

Le Code du commerce ne traite pas de la répartition des travaux et des réparations entre le locataire et le propriétaire. En l’absence de clauses dans le bail (ce qui est rare), ce sont les règles du Code Civil qui s’appliquent.

Le locataire doit mesurer l’impact de ces clauses qui peuvent avoir des conséquences financières importantes, notamment, lorsque le propriétaire transfère tout ou partie des travaux dont il a normalement la charge.

Réparations et travaux lors de l’entrée dans les lieux

Il existe souvent une clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l’état, sans pouvoir demander au propriétaire aucune réparation.

La jurisprudence considère que cette clause ne dispense pas le propriétaire de son obligation de délivrer les lieux loués en bon état de réparation de toute espèce (art. 1719 et 1720 du Code civil) et ainsi respecter son obligation de délivrance afin que le local permette une exploitation pour l’usage pour lequel il a donné les lieux en location (Cass. Civ. 3ème, 5 juin 2002).

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 impose, dorénavant, l’obligation d’établir un état des lieux de manière contradictoire et amiablement par les deux parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution. Si cet état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il doit l’être par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Par ailleurs, au moment de la conclusion du bail et tous les 3 ans, le propriétaire doit indiquer un état prévisionnel des travaux qu’il envisage d’engager, mais également, un état récapitulatif des travaux engagés dans les 3 années précédentes avec le coût des réalisations.

Un décret à paraître doit déterminer les modalités d’application de ces dispositions. Ce texte devra préciser les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Réparations et travaux en cours de bail

Classiquement, le locataire est tenu des réparations locatives et de menu entretien (art. 1754 C. Civ.). Le Code civil en énumère certaines sans pour autant que cette liste soit limitative (ex : les portes, fermetures de boutiques, serrures).

Toutefois, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure (art. 1755 C. Civ.). Cette distinction étant parfois difficile à opérer, elle résulte alors du pouvoir souverain des juges en cas de litige.

La Cour de Cassation a précisé que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble (Civ. 3e, 13 juillet 2005).

En l’absence de clause contraire dans le bail, le propriétaire est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (art. 1719 C. Civ.).

Par ailleurs, le propriétaire est tenu de faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives (art. 1720 al.2 C. Civ.).

Ainsi, le propriétaire doit supporter :

  • Les réparations de gros entretien cité à l’article 605 du Code Civil (changement de chaudière ou remplacement d’un système de climatisation).
  • Les grosses réparations de l’article 606 du Code Civil (travaux de réfection relatifs au gros œuvre, réfection totale de la toiture, etc)
  • Les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (art. 1755 du Code Civil).

Attention : certains baux mettent à la charge du locataire toutes les réparations, y compris celles de l’article 606 du Code Civil.

L’article 606 du Code civil précise que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi dans son entier »

Cette liste n’est d’ailleurs pas limitative et la Cour de Cassation a précisé que les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, c’est pourquoi on fait souvent référence au clos et au couvert.

Le cas des travaux imposés par l’Administration

Les travaux imposés par l’Administration sont à la charge du propriétaire sauf stipulation expresse contraire du bail.

Il s’agit des travaux de conformité avec la réglementation, tels que les mises aux normes et plus largement tous les travaux à réaliser sur injonction des services de l’Administration.

La clause par laquelle le locataire s’engage à prendre les lieux loués en l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation ni remise en état n’exonère pas le propriétaire de réaliser les travaux de sécurité.

Ce document est rédigé par la confédération nationale de la boulangerie

L’objet de cette synthèse n’étant pas de traiter la matière des baux commerciaux de manière exhaustive, il est conseillé de vous rapprocher de votre groupement professionnel départemental (dont vous trouverez les coordonnées en cliquant ici pour toute analyse spécifique que vous souhaiteriez au regard de votre situation personnelle).